家を売るときの3,000万円控除と、買うときの住宅ローン控除は両方使える？

3,000万円控除と住宅ローン控除、併用できない期間がある

住み替えでは、今の自宅を売って、新しい住まいを買うことがあります。このとき関係しやすいのが、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除と、新居の住宅ローン控除です。

ただし、2つの制度には併用できない期間があります。自宅売却の特例を受けた年と、新居に住み始めた年の関係によって、住宅ローン控除の対象外になる場合があるのです。この制限は、入居より前に売った場合だけでなく、入居した後に売った場合にも関係します。

どの年の組み合わせが制限にあたるかは、国税庁の案内で確かめましょう。新居で住宅ローン控除を受ける最初の年の手続きは、初年度の手続きの記事で取り上げています。

よくある疑問

売るときと買うとき、両方の控除を使えば、税金はかなり減ると思っていました。

3,000万円は売却代金の非課税枠ではない。譲渡所得から差し引く

3,000万円と聞くと、売却代金のうち3,000万円までは税金がかからない、と受け止めがちです。しかし、3,000万円は売却代金から無条件に引く額ではありません。所定の譲渡所得から差し引く特別控除です。

譲渡所得は、家を売ったことによる利益にあたる所得です。一般に、売却代金から取得費（その家を手に入れたときの代金など）や売却にかかった費用を差し引いて計算するため、売却代金そのものとは別の数字になります。

※この記事の3,000万円は、マイホーム（住まいとして使っている家など）を売ったときの特例です。相続した空き家を売ったときの特例など、別の制度と混同しないようにしましょう。

売ってから考えない。契約前に売却と購入の年表を作る

どちらが使えるかは、取得費、売却益、入居時期、借入残高などを整理して確かめます。目の前の税額だけで決めると、その後の控除や資金繰りを見落とすかもしれません。

売ってから考えるのではなく、住み替えの契約前に、売却と購入の年表を作りましょう。今の自宅を売る年と、新居に住み始める年を、同じ表に並べます。

FPのひとこと

売却と購入を別々に考えず、同じ年表に並べてみましょう。2つの制度の関係が見えやすくなります。

どちらを使うかは一つに決まらない。税理士等に両方を伝える

3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを使うかは、取得費や売却益、入居時期、借入残高などによって変わり、一つには決まりません。売却の年の税金だけでなく、その後の住宅ローン控除や資金繰りまで含めて考えましょう。

税理士等に相談するときは、売却と購入のどちらか一方ではなく、両方の取引を伝えることが大切です。年表と資料をそろえて、家計全体での影響を確認しましょう。控除の見込みを考えるときの注意は、控除額の見込みの記事で取り上げています。

FP相談では、住み替えにかかる費用と、売却・購入のお金の流れを家計の中で整理できます。特例を使えるかどうかや税額の判断は、税理士・税務署に確かめましょう。