住宅ローンの選び方

1. 1住宅ローンは固定か変動か。金利予想より先に見るものは？住宅ローンを固定にするか変動にするかは、金利を予想する前に家計の余裕から考えます。金利が変わらない場合と上がる場合の返済を試算し、教育費が増える年と重ねる方法と、5年ルール・125％ルールが金利の上限ではない点を解説します。
2. 2住宅ローンの返済期間を長くすれば、家は買いやすくなる？住宅ローンの返済期間を延ばすと、同じ借入額・金利なら毎月の返済は抑えやすい一方、利息の総額は一般に増えます。仮に35歳で40年ローンを組み、繰上返済をしなければ完済は75歳。毎月の返済額・総支払額・完済年齢の並べ方と、退職金の二重計上の注意点を解説します。
3. 3住宅ローンの借り換えで月1万円減ったら、必ずお得？仮に住宅ローンの借り換えで月1万円減っても、返済期間が延びれば総支払額が増える場合があります。事務手数料や登記などの費用も含めて今のローンとこれから先の総支払額を比べる方法と、金利タイプ・団信・審査・借り換えの目的の確認点を解説します。

住宅ローン動画「住宅ローン、7つのスイッチ」

損得を決める、7つのスイッチ

1. 金利タイプ

   変動が固定に逆転されるのは、今すぐ上がるなら+1.8%。上がるのが10年後なら、+3.3%まで耐えられる試算です。

2. 元本の減り方

   金利3.5%だと、最初の返済の約7割が利息。金利が上がるほど、元本は減りにくくなります。返済額が5年間変わらないタイプでは、元本の減りがさらに遅れることもあります。

3. 出口（売る・住み続ける）

   20年で売って住み替えるなら、残る借金は変動の方が約300万円少ない試算。一生住むなら、金利の上がり下がりを長く受け続けます。

4. 返済期間・ミックス

   50年ローンは月々が軽くなる代わりに、総額と売るときの残高が大きくなります。固定と変動を半分ずつ借りる「ミックス」という選び方もあります。

5. 期日一括返済併用型

   担保評価額の50%を最終回にまとめて返す住宅ローンです。10〜15年後の住み替えを前提に、毎月の返済を抑えられます。売却価格によっては自己資金が必要になることもあり、取り扱いには条件があります（東京23区などの新築・中古マンション、物件価格1億円から、年収1,000万円からなど）。商品のくわしい説明

6. ペアローン

   夫婦で2本借りると、借りられる額は増えます。ただ、どちらかが働けなくなっても返済は2本とも続き、手数料も2本分かかります。

7. 団信

   団体信用生命保険（団信）の中身は、ローンによって大きく違います。団信に入ると、いまの生命保険が「入りすぎ」になっていることもあります。

※試算例：借入4,000万円・35年・元利均等・ボーナス返済なし。変動1.7%／全期間固定3.5%は、2026年9月の一般的な水準を参考にした仮の金利です。将来の金利や返済額を約束するものではありません。