40平方メートルなら、住宅ローン控除は使える？床面積要件と登記面積

40平方メートルへの緩和、2026年度改正で既存住宅にも

住宅ローン控除には、住宅の床面積についての要件があります。2026年度の改正では、この要件を40平方メートル以上に緩和する対象が、既存住宅（中古住宅）にも広がりました。改正全体の流れは、2026年からの住宅ローン控除の記事で取り上げています。

そのため、中古のコンパクトな住まいでも、40平方メートル以上であれば対象になる場合があります。ただし、40平方メートル以上で足りるかどうかは、このあと見る所得と上乗せの条件によって変わります。

よくある疑問

40平方メートルあれば、面積の条件はそれでクリアだと思っていました。

合計所得金額1,000万円超や上乗せ利用は50平方メートル以上

40平方メートル以上への緩和には、条件があります。合計所得金額が1,000万円を超える人や、子育て世帯などが借入限度額の上乗せを利用する場合には、50平方メートル以上が必要です。

上乗せを使う場合と使わない場合で、必要な面積が違う点に注意しましょう。子育て世帯などでも、40平方メートル台の住宅では、上乗せを利用するための面積の条件に届きません。どちらの扱いで控除を考えるのかを、先に整理しておくことが大切です。

また、合計所得金額は、給与や事業などの所得を合計した金額で、額面の年収とは同じではありません。所得は原則として、収入から必要経費など（給与の場合は給与所得控除）を差し引いて計算します。所得は年によって変わることもあるため、どの年の合計所得金額で判定するかも含めて、国税庁の案内や税務署で確かめましょう。

FPのひとこと

見るのは「年収」ではなく「合計所得金額」です。面積の条件を確かめる前に、自分の所得の数字を確かめましょう。

床面積は原則、登記の面積で判定。広告の面積と違うことも

床面積の判定に使うのは、原則として登記の面積です。マンションの広告に載っている面積は、登記の面積と異なることがあります。広告の数字をそのまま当てはめないようにしましょう。

とくにコンパクトな住宅では、数平方メートルの違いで要件に届くかどうかが変わることがあります。広告で40平方メートルを少し上回る物件でも、登記の面積を確かめるまでは、要件を満たすと決めつけないようにしましょう。

面積以外の条件も。購入申込みの前に登記・所得・区分を照合

住宅ローン控除の要件は、床面積だけではありません。住まいとして使う割合（利用割合）のほか、所得の上限や借入の条件などもあります。

中古住宅の控除期間の区分は中古住宅の控除期間の記事で、一人で住まいを買う前に考えたい住み替えのことは一人で家を買う前の記事で取り上げています。

FP相談では、物件の条件と、収入・返済・貯蓄といった家計の条件を並べて整理できます。要件を満たすかどうかの判断は、税務署・税理士に確かめましょう。