住宅ローン残高3,000万円なら、21万円戻る？控除率0.7％と控除の上限

残高3,000万円×0.7％＝21万円は、条件を省いた計算

住宅ローン控除の計算は、ローンの年末残高に控除率をかけるのが基本の形です。仮に年末残高が3,000万円、控除率が0.7％なら、計算は次のようになります。

この21万円は、確認を始める入口の数字です。ここから、対象になる残高の上限、その年の税額、住民税での控除の上限を順に確かめていくと、自分が実際に控除できる見込みに近づきます。

よくある疑問

残高3,000万円なら、21万円がそのまま口座に戻ってくると思っていました。

対象になる残高には上限。取得対価や補助金、贈与も確認

まず、税制で控除の対象になる借入残高には、住宅の区分などによる上限があります。年末残高が3,000万円あっても、上限がそれより低ければ、計算に使えるのは上限までです。

また、住宅の取得対価（住宅を取得するために支払った金額）や、受け取った補助金、非課税の贈与なども、対象額を考えるときに確認が必要です。親からの資金援助で非課税の特例を使う場合の注意は、親の住宅資金援助の記事で取り上げます。

1. 計算上の控除額を出す

   仮に年末残高3,000万円×0.7％＝21万円。条件を省いた数字です。

2. 対象になる残高を確かめる

   住宅の区分などによる上限や、取得対価・補助金・非課税の贈与との関係を見ます。

3. その年の所得税額と比べる

   差し引けるのは、実際の所得税額の範囲までです。

4. 住民税での控除を確かめる

   所得税から引ききれない分は、一定の範囲で翌年度の住民税から控除されます。ここにも上限があります。

税額から差し引く制度。所得税と翌年度の住民税にも上限

住宅ローン控除は、所得から差し引く所得控除ではなく、税額から差し引く税額控除です。計算上の控除額が、給付金のように現金で振り込まれるわけではありません。

差し引けるのは、その年の所得税額の範囲までです。所得税から引ききれない部分は、一定の範囲で翌年度の住民税から控除されますが、こちらにも上限があります。そのため、税額が少ない年は、計算上の控除額を使いきれないことがあります。

会社員の場合、毎月の給与から天引きされる所得税は、年の途中で差し引かれている額で、1年分の最終的な税額と同じとは限りません。控除の効果は、天引きの額ではなく、年末調整や確定申告で計算した1年分の税額で確かめましょう。

FPのひとこと

住宅ローン控除は「振り込まれるお金」ではなく「税額から差し引く額」です。差し引ける税額がどれだけあるかを見ましょう。

所得が減る年も。返済の計画は控除と分けて考える

育休や働き方の変更で所得が減る年は、税額も変わるため、同じ税効果になるとは限りません。働き方の予定がある場合は、その年の税額の見込みもあわせて確かめておきましょう。

家計の計画では、広告の最大額ではなく、自分が実際に控除できる見込みを確認することが大切です。そのうえで、控除を受けることと、無理なく返済できることは別に考えましょう。返せる額を手取りから考える手順は、借りられる額まで借りていいかの記事で取り上げています。

FP相談では、住宅ローンの返済と、毎月の手取りや支出を並べて整理できます。控除額や税額がいくらになるかは、税務署・税理士に確かめましょう。