住宅ローンの借り換えで月1万円減ったら、必ずお得？

住宅ローンの借り換えで月々が減っても、総支払額が減るとは限らない

仮に、住宅ローンを借り換えると、毎月の返済が1万円減るとします。家計にはうれしい変化ですが、それだけで借り換えがお得だとは判断できません。

理由の一つが、返済期間です。借り換えのときに返済期間を延ばすと、月々の返済は減っても、返済が続く年数は長くなります。その結果、総支払額が増える場合があります。月々の返済額が減ることと、払うお金の合計が減ることは、同じではありません。

よくある疑問

月1万円も下がるなら、すぐに借り換えた方がいいと思っていました。

借り換えにかかる費用と、月額の差だけで判断しない理由

借り換えには、事務手数料や登記（家や土地の権利などを記録する手続き）などの費用がかかることもあります。こうした費用は、月々の返済額を比べているだけでは見落としやすいお金です。かかる費用は、提案された条件で確かめましょう。

また、月1万円の差に残りの年数を掛けて、「借り換えでこれだけ減る」と考えたくなるかもしれません。しかし、この計算には、借り換えにかかる費用も、返済期間の違いも入っていません。金利タイプや団信の違いも反映されません。月額の差に残りの年数を掛けるだけでは、借り換えの効果は決まらないのです。

借り換えの比べ方：今のローンと「これから先の総支払額」を比べる

確認するのは、今のローンを続ける場合と、借り換える場合の、これから先の総支払額です。すでに返した分は、どちらを選んでも変わらないため、比べるのはこれから払うお金です。借り換える場合は、新しいローンの返済の合計に、借り換えにかかる費用も足します。

そのうえで、2つの比べ方を分けてみましょう。1つは、返済期間をそろえた比較。もう1つは、実際に提案された返済期間での比較です。

提案された期間が今の残りの期間より長いと、月々の返済は減っても、総支払額は期間をそろえた場合より大きくなることがあります。2つを並べると、月々の減少が金利などの条件によるものか、期間を延ばしたことによるものかが見えてきます。返済期間と総支払額の関係は、返済期間を長くすれば、家は買いやすくなる？でも解説しています。

借り換えの注意点：金利タイプ・団信・審査を確認する

総支払額のほかに、固定・変動の違いも確認します。変動金利は、その後の金利によって返済の負担が変わる可能性があります。今のローンと金利タイプが違うなら、今の金利のまま計算した総支払額だけでは比べきれません。固定か変動かの考え方は、固定か変動か。金利予想より先に見るものは？で解説します。

団体信用生命保険（団信）の条件も見ておきましょう。団信は、借りた人に万一のことがあったときに、所定の条件のもとでローンの残りが保険金で返済される保険です。今のローンと借り換え先とで、保障の範囲や保険金が支払われる条件が同じとは限りません。

また、借り換えには審査があります。試算で効果がありそうでも、希望どおりの条件で借り換えられるとは限りません。比べるときは、金利タイプ・保障・諸費用などの条件をそろえることが大切です。

借り換えの目的を先に決める：月額を減らすか、総額を減らすか

借り換えの目的は、家庭によって違います。教育費が多い時期の月々の返済を減らしたいのか、これから先に払う総額を減らしたいのか。この2つは、必ずしも同じではありません。

教育費と住宅費が重なる年の見通しは、家は買える。でも、教育費のピークも越えられる？で確かめられます。

FPのひとこと

何のために借り換えるのかを先に決めると、比べる数字も決まります。費用と将来の家計まで見て判断しましょう。

試算には、住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションなども使えます。迷うときは、今のローンと提案された条件を並べて、専門家に相談するのも一つの方法です。