住宅ローンは固定か変動か。金利予想より先に見るものは？

住宅ローンの全期間固定と変動金利の違い

住宅ローンを固定にするか、変動にするか。決めるときに「この先、金利はどうなるのか」が気になるかもしれません。でも、金利がどうなるかを当てる前に、まず家計の余裕を確認しましょう。

全期間固定は、借入時に返済終了までの金利が決まります。変動は、その後の金利によって、返済の負担が変わる可能性があります。なお、一定の期間だけ金利を固定する「固定期間選択型」は、全期間固定とは別のタイプです。

よくある疑問

金利がこの先どうなるか分からないので、どちらを選べばいいか決められません。

固定か変動か、金利予想より先に返済額を試算する

まず、金利が変わらない場合と、上がる場合の返済を試算します。上がる場合の試算は、金利を予想するためのものではありません。返済額が増えたときに、家計が受け止められるかを確かめるためのものです。

次に、その返済額を、教育費が増える年に重ねます。返済が続く間には、子どもの進学などで教育費が増える年もあります。金利が上がる場合と教育費のピークが重なっても払えるかを見ておきましょう。

1. 金利が変わらない場合を試算

   今の金利のまま返済が続いた場合の、毎月の返済額を出します。

2. 金利が上がる場合を試算

   予想ではなく、返済額が増えたときへの備えとして試算します。

3. 教育費が増える年と重ねる

   返済と教育費が重なる年にも、家計が回るかを確かめます。

4. 家計で受け止められるかを考える

   返済額の変化を受け止められるかを、家計全体で判断します。

住宅費と教育費が重なる年の確かめ方は家は買える。でも、教育費のピークも越えられる？で、前提を変えて試算する考え方はシミュレーションが黒字なら、将来も安心？で解説します。

5年ルール・125％ルールとは？金利の上限ではない

変動金利の住宅ローンの中には、「5年ルール」や「125％ルール」がある商品があります。5年ルールは、金利が変わっても、毎月の返済額を5年間は変えない仕組みです。125％ルールは、返済額を見直すときに、新しい返済額を、それまでの返済額の125％までにおさえる仕組みです。

ただし、これらのルールがない商品もあります。ルールの有無は、金融機関や返済方法などによって異なります。変動金利ならどれにもあるわけではないため、借りる前に確かめましょう。

また、これらのルールがあっても、金利や総利息（返済が終わるまでに払う利息の合計）に上限が付くわけではありません。毎月の返済額は、利息の支払いと元金（借りたお金そのもの）の返済に分かれています。返済額が同じままでも、金利が上がれば利息の割合が増え、元金が減りにくくなることがあります。

固定か変動かは、今の金利差だけでなく家計全体で選ぶ

固定か変動かは、今の金利差だけの問題ではありません。金利の差だけで決めると、返済額が変わったときの家計への影響を見落としやすくなります。返済額の変化を受け止められるか、教育費も含めた家計全体で選びましょう。

FPのひとこと

金利を当てるより、返済額が変わったときに家計が受け止められるかを先に確かめましょう。

返済額は住宅ローンの変動と固定のシミュレーションでも試算できます。迷うときは、家計の数字をそろえて専門家に相談するのも一つの方法です。